Con la sentenza n. 1580/2025, la Corte d’Appello di Bologna chiarisce i limiti della responsabilità dell’amministratore di condominio. Mala gestio per l’omesso pagamento ai fornitori, ma non per la mancata esecuzione forzata contro i morosi, se già attivate le procedure monitorie. Un principio destinato a fare scuola.
Amministratore di condominio: il principio per una gestione responsabile
L’amministratore di condominio è la figura centrale nella gestione della vita condominiale. È investito di una funzione che combina competenze giuridiche, contabili e gestionali. In quanto mandatario con rappresentanza, ai sensi dell’art. 1703 del Codice civile, è tenuto ad agire con una diligenza qualificata. L’art. 1129 c.c. rafforza tale obbligo, prevedendo l’attivazione della riscossione forzosa dei crediti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio.
La mancata attivazione di tali procedure è da anni terreno di scontro tra condòmini e amministratori, con giurisprudenza non sempre uniforme. La sentenza della Corte d’Appello di Bologna n. 1580/2025 interviene in modo sistematico su questo punto, chiarendo che l’amministratore non è automaticamente responsabile se non procede all’esecuzione forzata. Qualora abbia già esperito le azioni monitorie e dimostri di aver informato l’assemblea circa i rischi e i costi delle ulteriori azioni.
Il principio, già anticipato dalla Cassazione (ord. 20100/2013), viene qui ribadito con forza: la responsabilità non nasce dall’omissione in sé, ma dal nesso causale tra condotta negligente e danno economico concreto.
Mala gestio: quando l’inadempimento diventa responsabilità
Il caso oggetto della pronuncia riguarda un condominio che aveva citato in giudizio l’ex amministratore, accusandolo di due mancanze: l’omesso recupero dei crediti verso i condomini morosi e il mancato pagamento delle fatture al fornitore di energia.
La Corte ha operato una distinzione netta tra i due profili. Sul fronte dei crediti, l’amministratore ha dimostrato di essersi attivato con ricorsi monitori e notifiche di precetto, fornendo all’assemblea un’informativa completa sui rischi delle procedure esecutive immobiliari (come pignoramenti o ipoteche già gravanti sugli immobili). In assenza di prova circa la reale utilità di ulteriori azioni, la magistratura ha escluso la mala gestio.
Diversa la valutazione sul mancato pagamento delle fatture, per il quale la Corte ha ravvisato una responsabilità piena. L’amministratore, pur disponendo di fondi sul conto condominiale, aveva omesso di saldare le somme dovute al fornitore di energia, causando l’addebito di interessi passivi per 3.833,10 euro. A ciò si è aggiunto un danno equitativamente liquidato in 1.200 euro, per un totale di 5.033,10 euro, oltre agli interessi legali.
La decisione è chiara: il mancato pagamento di obbligazioni certe, liquide ed esigibili costituisce inadempimento imputabile all’amministratore, e dunque mala gestio, con conseguente obbligo risarcitorio.
Un nuovo equilibrio tra gestione e tutela dei condomini
La sentenza della Corte d’Appello di Bologna ha il merito di riportare equilibrio in un ambito spesso caratterizzato da contenziosi complessi. Riafferma che la responsabilità dell’amministratore di condominio non può essere presunta, ma deve fondarsi su un accertamento concreto della diligenza impiegata e del danno effettivo arrecato.
Il condominio ha l’onere di dimostrare che il pregiudizio subito sia la diretta conseguenza della condotta omissiva o negligente del professionista. Non basta dunque provare l’inadempimento formale, occorre dimostrare che una condotta diligente avrebbe evitato il danno.
Analogamente, l’amministratore deve poter documentare la propria operatività: l’attivazione delle procedure di recupero crediti, la comunicazione tempestiva all’assemblea, la corretta gestione delle risorse condominiali e la tracciabilità dei pagamenti. Solo un approccio trasparente e documentato può escludere la responsabilità personale e prevenire l’insorgere di controversie.
