Cresce il numero dei nuclei familiari che pensa di estinguere in anticipo il mutuo. Non sempre si rivela una scelta conveniente, molto dipende dalla tipologia di finanziamento sottoscritto e dal periodo in cui si decide di intervenire. Ecco tutti i dettagli, su modalità, vantaggi e penali.

Dopo la lunga stagione dei tassi bassi o prossimi allo zero, la fase restrittiva della Banca Centrale Europea ha determinato un rapido aumento del costo del credito, che ha inciso in modo significativo sulle rate dei mutui a tasso variabile. Nel 2025, nonostante l’avvio dei primi tagli al costo del denaro, sono sempre più le famiglie che guardano all’estinzione anticipata del mutuo, ovvero la restituzione parziale o totale del capitale residuo prima della scadenza contrattuale. Una scelta che consente di abbreviare la durata del finanziamento o alleggerire il peso delle rate e contestualmente contenere il peso degli interessi futuri.

L’attenzione crescente verso l’estinzione anticipata del mutuo emergeva già dalla relazione sugli esposti della clientela 2023 della Banca d’Italia: oltre un terzo delle segnalazioni riguardava infatti il credito ai consumatori, con una quota significativa di contestazioni legate a estinzioni anticipate e conteggi estintivi. In circa il 60% dei casi, l’istituto di vigilanza ha riconosciuto le rimostranze dei clienti.

Ma nella pratica, come funziona l’estinzione anticipata del mutuo? In quali casi conviene davvero? Vediamo tutto nel dettaglio.

Tipologie di estinzione anticipata del mutuo

Come accennato in apertura, esistono due tipologie di estinzione anticipata del mutuo:

• L’estinzione totale del mutuo consiste nel saldo completo dell’intero capitale residuo. In questo caso si estingue il mutuo, si interrompe il pagamento delle rate e si svincolano eventuali garanzie accessorie.
• L’estinzione parziale del mutuo consiste in un versamento che riduce la quota di debito e permette di diminuire la rata mensile oppure abbreviare la durata del mutuo, mantenendo l’importo della rata invariato. È un’opzione utile, nel caso in cui si intenda ridurre l’esposizione, pur non disponendo di una somma sufficiente a coprire l’intero debito.

Un esempio concreto

Per meglio comprendere il funzionamento dell’estinzione anticipata del mutuo, vale la pena fare un esempio concreto. Immaginiamo un mutuo per la casa da 180.000 euro – come propone Banco Bpm – a tasso fisso del 2%, con una durata di 25 anni. Dopo 10 anni, il capitale residuo è pari a 125.000 euro.

Con l’estinzione totale, si paga l’intero ammontare residuo di 125.000 euro, risparmiando gli interessi dovuti nei 15 anni successivi. Mentre optando per l’estinzione parziale, si possono versare 25.000 euro. Il cliente può quindi decidere se:

• ridurre la rata mensile mantenendo la scadenza originaria;
• abbreviare la durata del mutuo, mantenendo il medesimo importo della rata.

Come funziona l’estinzione anticipata

Per avviare l’estinzione anticipata del mutuo, il debitore deve presentare una richiesta formale alla propria banca, solitamente tramite un modulo predisposto dall’istituto. A seguito della comunicazione, la banca elabora il documento di conteggio di estinzione anticipata, che riporta il capitale residuo e gli interessi maturati fino alla data fissata per la chiusura. Una volta che il cliente ha effettuato il versamento, in caso di saldo totale del debito, il mutuo si considera estinto. L’istituto rilascia la quietanza e per i mutui ipotecari è tenuta a comunicare al conservatore entro 30 giorni l’avvenuta estinzione, con conseguente cancellazione automatica dell’ipoteca senza alcun onere a carico del cliente.

Se invece si procede con un’estinzione parziale, il contratto rimane attivo, ma viene rimodulato in base al nuovo debito. Per i soli mutui rientranti nell’Accordo ABI–Consumatori del 2 maggio 2007, può essere richiesta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio per certificare i requisiti necessari all’applicazione delle penali ridotte.

Penali per l’estinzione anticipata del mutuo

Un nodo cruciale riguarda proprio le penali di estinzione del mutuo. La legge Bersani (40/2007) ha eliminato qualsiasi penale per i mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. Per i contratti stipulati prima del 2007, sono previste riduzioni delle penali, secondo accordi tra ABI e associazioni dei consumatori. Tali condizioni cambiano in caso di mutui non destinati alla prima abitazione o a scopi commerciali: in questi casi la banca può ancora applicare costi di chiusura, seppur generalmente contenuti.

Diritto al rimborso dei costi

La giurisprudenza italiana ed europea ha chiarito che, in caso di estinzione anticipata, il cliente ha diritto al rimborso pro-quota dei costi ricorrenti, come spese di gestione e commissioni di incasso. Non rientrano invece nel rimborso le spese una tantum già sostenute, ad esempio quelle notarili o di istruttoria. Numerose decisioni dell’Arbitro Bancario Finanziario hanno rafforzato questo orientamento, ampliando la tutela per i consumatori.

Quando conviene estinguere il mutuo in anticipo

La convenienza di un’estinzione anticipata dipende principalmente dal momento in cui si sceglie di procedere. In particolare, nei piani di ammortamento alla francese, i più diffusi in Italia, risulta più conveniente estinguere il mutuo nei primi anni, poiché le prime rate sono costituite principalmente da interessi e ciò consente di risparmiare sugli interessi futuri ancora da corrispondere. Con il passare del tempo e l’avvicinarsi della scadenza, invece, la quota capitale prevale e l’effetto economico dell’operazione si riduce. La valutazione deve in ogni caso tener conto anche della disponibilità di liquidità: destinare risorse all’estinzione del mutuo può essere vantaggioso solo se non si sacrificano investimenti più redditizi o fondi destinati alle emergenze.

Calcolare online il risparmio degli interessi

Per comprendere se l’estinzione anticipata del mutuo è davvero conveniente, è possibile avvalersi di simulatori online che quantificano il risparmio sugli interessi non ancora maturati. Il servizio offerto da CalcoloRataMutuo.org, ad esempio, consente di stimare con precisione i vantaggi economici derivanti sia da un’estinzione totale, sia da quella parziale. Avere a disposizione una proiezione chiara e personalizzata permette di orientare la propria decisione con maggiore consapevolezza.