Dal 2025 le banche europee dovranno valutare gli immobili utilizzati come garanzie creditizie secondo un valore prudenziale e sostenibile legato anche ai criteri ESG, abbandonando il semplice prezzo di mercato.

Un cambio di paradigma nella valutazione delle garanzie

L’entrata in vigore del CRR 3 (Regolamento UE 2024/1623) comporta l’aggiornamento della normativa europea sui requisiti patrimoniali delle banche e in particolare sul rischio creditizio legato al settore immobiliare. Finora, quando un istituto di credito concedeva un mutuo o un finanziamento garantito da un immobile, veniva preso come riferimento il valore di mercato del bene ossia quanto l’immobile sarebbe potuto valere in una normale compravendita. Questo approccio, però, si è rivelato fragile nei momenti di crisi economica, durante i quali i prezzi delle case oscillavano in modo repentino, riducendo la solidità delle garanzie a copertura dei prestiti.

Il nuovo regolamento introduce invece il concetto di “property value”, un valore più prudente e stabile, che mira a rappresentare non solo quanto vale l’immobile oggi, ma quanto potrà mantenere il proprio valore nel tempo. Secondo questa nuova prospettiva, la banca non guarda più soltanto al prezzo attuale, ma alla capacità dell’immobile di conservare un valore affidabile anche in scenari meno favorevoli.

Dal “market value” al “property value”: cosa cambia

Il property value rappresenta un valore di stima che tiene conto di diversi fattori strutturali, economici e ambientali, con l’obiettivo di riflettere una valutazione più realistica e sostenibile dell’immobile. Dal 1° gennaio 2025, il rapporto tra l’importo del mutuo concesso e il valore della garanzia viene calcolato utilizzando questo metodo.

Il nuovo criterio rende più rigoroso il legame tra valore dell’immobile e rischio del credito, ma allo stesso tempo punta a evitare che le banche accumulino esposizioni eccessive, basate su valori di mercato gonfiati o instabili.
L’introduzione del property value costringerà quindi gli istituti di credito a valutare le garanzie in modo più prudenziale e coerente con la sostenibilità del finanziamento nel tempo, tenendo conto non solo delle condizioni di mercato ma anche della stabilità dei flussi economici che il bene potrà generare. Questa misura rafforza la solidità del sistema finanziario, proteggendo sia le banche sia i clienti da potenziali squilibri futuri, in un contesto in cui la volatilità dei prezzi immobiliari può rappresentare un problema per l’intero sistema creditizio.

Il ruolo della sostenibilità e dei criteri ESG

Un aspetto innovativo del CRR 3 è l’inclusione dei criteri ESG (ambientali, sociali e di governance) nella definizione del property value. La valutazione prudenziale di un immobile dovrà considerare anche elementi come l’efficienza energetica, l’impatto ambientale, la qualità costruttiva e la capacità del bene di mantenere valore nel tempo in un contesto economico orientato alla transizione verde.

Secondo questo nuovo collegamento tra regolamentazione finanziaria e sostenibilità ambientale, un immobile efficiente dal punto di vista energetico e conforme agli standard ambientali sarà percepito come meno rischioso, perché più “resiliente” alle evoluzioni normative e alle preferenze del mercato.
L’introduzione del nuovo regolamento potrebbe incentivare investimenti nella riqualificazione edilizia e spingere verso un mercato immobiliare più sostenibile e di qualità.