Nel mercato dei mutui italiani, dopo un lungo periodo di predominio dei prodotti a tasso fisso, la flessione dei tassi Euribor e la ritrovata competitività dei mutui a tasso variabile stanno ridefinendo la dinamica delle offerte

La nuova stagione dei mutui e la svolta del variabile

Il mercato dei mutui nel 2025 appare attraversato da un cambiamento significativo. Negli ultimi anni, la scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile aveva visto prevalere il primo, favorito dalla volatilità macroeconomica e dal desiderio di stabilità dei mutuatari. Tuttavia, il recente allentamento della politica monetaria della BCE e la conseguente discesa degli indici di riferimento come l’Euribor hanno modificato, almeno in parte, le convenienze relative, riportando i prodotti a tasso variabile al centro dell’attenzione per una platea crescente di potenziali sottoscrittori.

Le banche, osservando l’evoluzione dei tassi, stanno rapidamente adeguando i propri listini sia sulle soluzioni fisse sia su quelle variabili. Una simulazione effettuata a luglio 2025 su operazioni di acquisto casa evidenzia tassi fissi a partire dal 2,65-2,75% e offerte variabili con spread molto competitivi, in alcuni casi anche inferiori al 2,4% di TAEG sulle migliori piazze bancarie. In particolare, i mutui cosiddetti “green”, dedicati ad immobili ad alta efficienza energetica, si distinguono per condizioni spesso agevolate e contribuiscono a rafforzare la competitività globale del mercato, garantendo allo stesso tempo una valorizzazione degli immobili più sostenibili.

Analisi dell’andamento dei tassi e delle dinamiche di costo

La variabilità dei mutui è storicamente legata all’andamento degli indici di riferimento del costo del denaro, con particolare attenzione agli indici Euribor. Dopo l’ennesimo ciclo restrittivo, che tra 2022 e 2024 ha visto una rapida crescita dei tassi in risposta all’inflazione, il cambio di rotta della BCE si è riflesso in previsioni di ulteriori ribassi per i prossimi mesi. Analisti ed operatori energetici prevedono che l’Euribor a 3 mesi possa assestarsi attorno al 2% già entro la fine del 2025, con una lenta ma progressiva riduzione anche negli anni successivi.

Questa evoluzione favorisce i contratti a tasso variabile, le cui rate iniziali risultano più leggere rispetto a quelle fissate da un mutuo fisso, ponendo le premesse per risparmi evidenti qualora la curva dei tassi continui a mostrare tendenze decrescenti o stabili. Al tempo stesso, non raramente i prodotti bancari oggi includono opzioni di protezione, come cap o tetti massimi sui tassi, che permettono di gestire l’eventuale rischio di rialzi ciclici, offrendo una certa tranquillità al sottoscrittore più avverso all’incertezza.

Per chi opta per un mutuo a tasso fisso, la rata (e quindi l’impegno finanziario mensile) rimane invece costante per tutta la durata del finanziamento, fornendo la certezza dei costi e una pianificazione finanziaria rigorosa e priva di sorprese.

Focus sui mutui green: tassi più bassi e sostenibilità

L’evoluzione normativa e gli incentivi sia comunitari sia locali hanno posto sempre maggiore enfasi sul tema della sostenibilità. I mutui green, riservati a immobili di classe energetica elevata (A o B), si segnalano per condizioni particolarmente vantaggiose. Se nel recente passato il differenziale di convenienza era contenuto, oggi alcune offerte green a tasso fisso spuntano TAEG anche inferiori al 2,75% e, non raramente, sono promosse con la totale azzerazione delle spese accessorie.

Tali condizioni si traducono in un beneficio tangibile sul costo totale del finanziamento, ma rappresentano anche un importante incentivo agli interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare nazionale, la cui riduzione dell’impatto ambientale costituisce uno degli obiettivi cardine delle politiche economiche europee. A favore di queste soluzioni giocano non solo la minore bolletta energetica, ma anche possibili premi assicurativi, imposte ridotte e agevolazioni fiscali.

Prospettiva macroeconomica: la previsione sui tassi fino al 2030

Le proiezioni sulle curve forward dei tassi e sulle aspettative degli operatori di settore rivestono un ruolo centrale nelle strategie di scelta tra fisso e variabile. Uno scenario largamente condiviso è quello che vede, salvo shock esogeni, una sostanziale stabilità dei tassi variabili fino al 2027, con un ritorno dei valori di Euribor 3 mesi nell’intervallo tra 2% e 2,5% entro il 2026, seguito da una fase di lenta risalita che dovrebbe però riportare i tassi ai livelli del 2023-2024 solo verso la fine del decennio.

Questa view, corroborata dall’andamento dei future sul mercato interbancario, suggerisce che la finestra di convenienza dei mutui variabili rispetto ai fissi potrebbe durare ancora alcuni anni, anche se è fondamentale rimarcare come le condizioni individuali (importi, durate, ratio LTV e classe energetica dell’immobile) rimangano determinanti per la valutazione finale della convenienza.

La scelta: variabile o fisso? Fattori da considerare

La rinnovata competitività del variabile non implica che questa soluzione sia ottimale in senso assoluto per tutti i mutuatari. La decisione tra fisso e variabile dipende dalla propensione al rischio, dalla solidità reddituale del sottoscrittore, dalla capacità di assorbire eventuali rialzi dei tassi e dall’orizzonte temporale del finanziamento stesso.

Nel contesto attuale, il variabile risulta la scelta ideale per chi ha margini finanziari sufficienti e può tollerare una possibile instabilità della rata, sapendo di poter beneficiare dei ribassi attesi e delle minori rate iniziali. Al contrario, chi pone in cima alle priorità la sicurezza e la prevedibilità della spesa dovrà continuare a guardare al tasso fisso, anche a fronte di tassi leggermente superiori.

I mutui con cap, oggi molto diffusi, rappresentano una soluzione intermedia, combinando parte dei vantaggi del variabile con una protezione insita nella presenza di un tetto massimo al tasso applicabile. Questa formula è particolarmente adatta in fase di transizione dei mercati o in vista di periodi con aspettative di volatilità non trascurabile.

Costi accessori e valutazione complessiva

Oltre al confronto tra TAN e TAEG, nella scelta del mutuo è fondamentale valutare il peso di spese accessorie come istruttoria, perizia immobiliare, assicurazioni obbligatorie, incasso rata e imposte sostitutive. Molti prodotti green vantano oggi offerte promozionali che azzerano parzialmente o totalmente queste voci, amplificando il risparmio effettivo per l’acquirente. È quindi cruciale analizzare non soltanto i tassi di interesse nominali, ma il costo complessivo del finanziamento, espresso dal TAEG, indicatore che riassume tutte le spese legate al mutuo.

Contestualmente, le banche spesso propongono servizi aggiuntivi volti a fidelizzare il cliente su più fronti: dall’apertura di conti correnti dedicati alla gestione online alle consulenze personalizzate in materia di sostenibilità e incentivi pubblici. Questi aspetti, se ben strutturati, possono costituire un ulteriore elemento di scelta a parità di condizioni economiche.

La partita tra tasso fisso e variabile non è mai stata così aperta e, almeno per i prossimi trimestri, promette di restituire un mercato effervescente e in rapida evoluzione, capace di rispondere in modo mirato sia alle esigenze tradizionali di sicurezza sia alle nuove richieste di dinamicità e convenienza, con un occhio sempre più attento alla sostenibilità ambientale e finanziaria.