Dal 1° gennaio 2026 entra in vigore la nuova IMU, frutto di una profonda revisione delle aliquote e dei criteri di applicazione. La riforma introduce maggiore uniformità a livello nazionale, apre a riduzioni per seconde case poco utilizzate e immobili inagibili e prevede agevolazioni mirate per gli iscritti AIRE, con effetti rilevanti sul carico fiscale immobiliare.
IMU 2026 e fine della frammentazione delle aliquote comunali
Con l’avvio del 2026 prende pienamente forma una delle revisioni più significative degli ultimi anni in materia di fiscalità immobiliare. L’IMU 2026 nasce dall’esigenza di porre rimedio a un sistema divenuto eccessivamente complesso e disomogeneo, nel quale la libertà concessa ai Comuni aveva prodotto, nel tempo, una molteplicità di fattispecie difficilmente decifrabili dai contribuenti. Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 6 settembre 2024, integrato dal successivo provvedimento del 6 novembre 2025 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, introduce un quadro più ordinato, fondato su criteri standardizzati validi per tutti i 7.904 Comuni italiani.
Il nuovo impianto obbliga le amministrazioni locali ad attenersi alle fattispecie previste dall’Allegato A, che sostituisce la versione precedente e delimita in modo più rigoroso le possibilità di differenziazione delle aliquote. I Comuni conservano margini di autonomia, ma solo entro confini prestabiliti e nel rispetto di soglie massime fissate a livello nazionale. In caso di mancata approvazione o pubblicazione nei termini di legge del Prospetto delle aliquote, continuano ad applicarsi le aliquote dell’anno precedente o, in mancanza, quelle di base.
Per i contribuenti, l’effetto più immediato è una maggiore prevedibilità dell’imposta. Il superamento di un sistema che contava circa 250.000 combinazioni diverse consente di calcolare il tributo con strumenti standardizzati, riducendo il rischio di disparità tra immobili simili situati in Comuni diversi.
Seconde case e immobili inagibili: dove l’IMU 2026 può ridursi
Tra le novità più rilevanti dell’IMU 2026 spicca il trattamento delle abitazioni tenute a disposizione, ossia quelle seconde case non locate né concesse in comodato e utilizzate solo sporadicamente nel corso dell’anno. Fino a oggi tali immobili erano generalmente assoggettati alle aliquote ordinarie, spesso elevate soprattutto nelle località turistiche. Il nuovo sistema consente invece ai Comuni di applicare aliquote agevolate in funzione dell’effettivo utilizzo dell’immobile.
La riforma introduce un principio di proporzionalità che lega il prelievo fiscale alla fruizione reale dei servizi comunali. L’accertamento dell’utilizzo non si fonda esclusivamente sulle dichiarazioni del proprietario, ma può basarsi su parametri oggettivi, come i consumi delle utenze domestiche e la presenza di arredi, seguendo criteri già noti in ambito TARI. Restano escluse da queste agevolazioni le abitazioni destinate a locazioni turistiche brevi o affitti tradizionali, che continuano a essere tassate secondo le regole ordinarie.
Un ulteriore ambito di intervento riguarda gli immobili dichiarati inagibili. L’Allegato A riconosce ai Comuni la possibilità di ridurre in modo significativo o azzerare l’imposta per le unità immobiliari rese inutilizzabili da calamità naturali, come terremoti o alluvioni, ma anche per cause diverse che ne compromettano l’abitabilità. Si tratta di una previsione che mira a evitare situazioni paradossali, nelle quali il proprietario è chiamato a pagare un’imposta su un bene che non può essere utilizzato. L’accesso a tali agevolazioni sarà subordinato alla presentazione di idonea documentazione tecnica attestante lo stato di inagibilità.
IMU 2026 e iscritti AIRE: agevolazioni mirate contro lo spopolamento
Accanto alla razionalizzazione generale delle aliquote, l’IMU 2026 introduce un regime agevolato specifico per gli iscritti all’AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all’Estero) proprietari di immobili abitativi nei Comuni con meno di 5.000 abitanti. La misura, approvata dalla Camera dei Deputati e in attesa del via libera definitivo del Senato, mira a sostenere i piccoli centri, contrastare lo spopolamento e rafforzare il legame con i cittadini emigrati all’estero.
La riforma supera il precedente meccanismo di esenzione e introduce un sistema progressivo basato sulla rendita catastale dell’immobile, applicabile a una sola unità abitativa non locata né concessa in comodato, situata nel Comune di ultima residenza in Italia o di iscrizione AIRE. L’agevolazione è riservata a chi abbia vissuto in Italia almeno cinque anni prima dell’espatrio e interesserà, secondo le stime ufficiali, oltre 100.000 immobili, soprattutto nel Mezzogiorno e nelle aree interne.
Il nuovo assetto prevede l’esenzione totale per le rendite catastali più basse, riduzioni significative per quelle intermedie e il ritorno all’aliquota piena oltre determinate soglie, concentrando il beneficio sugli immobili di valore modesto o medio, tipici dei borghi interessati dal fenomeno migratorio. Per compensare le minori entrate degli enti locali, è previsto un fondo statale di ristoro, fondamentale per tutelare gli equilibri di bilancio dei piccoli Comuni.
