Il mercato residenziale tiene ma si amplia il divario sociale che rende più difficile l’accesso alla casa per un crescente numero di famiglie.
In un contesto macroeconomico ancora segnato da incertezze e fragilità delle condizioni economiche delle famiglie italiane, il 18° Rapporto sull’Abitare di Nomisma delinea un quadro complesso: da un lato, il mercato residenziale continua a mostrare dinamismo e tenuta, dall’altro, l’accesso alla casa, tanto in proprietà quanto in locazione, si rivela sempre più difficile per ampie fasce della popolazione.
Dinamiche di mercato: compravendite e credito in ripresa
Secondo Nomisma, il 2025 ha visto il mercato immobiliare italiano confermare livelli di attività elevati con un numero di compravendite stimato intorno a 770 mila transazioni, superiore ai livelli pre-pandemia.
Sul fronte creditizio, si registra un rimbalzo significativo delle erogazioni di nuovi mutui, con un incremento dell’importo erogato di +30,8% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, nonostante la ripresa, la quota di famiglie che accede al mutuo resta al di sotto dei livelli post-pandemici, segno di una persistente selettività da parte degli istituti di credito e di un mercato dove il sostegno finanziario non si traduce automaticamente in maggiore accesso alla proprietà.
La previsione per il triennio 2026-2028 indica una sostanziale stabilità dei volumi di compravendita, seppure con ritmi più contenuti rispetto al 2025.
Le famiglie e la difficoltà di “affordability”
Pur in presenza di segnali positivi dal lato dell’attività di mercato, la capacità economica delle famiglie italiane resta compressa. Solo il 35,8% delle famiglie ritiene il proprio reddito sufficiente a coprire le spese essenziali legate all’abitazione, una quota che evidenzia un crescente scollamento tra le dinamiche di mercato e la sostenibilità economica reale delle famiglie.
La fragilità finanziaria si traduce in numeri: oltre un quarto delle famiglie non riesce a risparmiare, mentre circa un terzo segnala una ulteriore contrazione della capacità di accumulo rispetto all’anno precedente.
A influire pesantemente è anche il clima di incertezza: il 76% delle famiglie ritiene probabile l’emergere di criticità economiche nazionali nel 2026, e quasi la metà (47%) teme ripercussioni dirette sulla propria situazione personale.
Locazione non più scelta ma necessità
Una delle conseguenze più evidenti di questa fragilità è l’enorme pressione sul mercato della locazione. La quota di famiglie che vive in affitto e dichiara di aver esteso il contratto per più di sei mesi è salita dal 3,3% al 5,5% in un solo anno, con una maggiore incidenza tra i più giovani, imprenditori e liberi professionisti.
Per la maggioranza dei nuclei in affitto (53,6%), la locazione non è più una scelta strategica transitoria, ma una soluzione forzata dall’insufficienza di risorse per accedere alla proprietà.
Parallelamente, la percezione della casa di proprietà come opzione economicamente conveniente continua a ridursi, mentre cresce la domanda di soluzioni abitative più flessibili: abitazioni più piccole, affitti, e forme emergenti come student housing, senior housing e co-living. Tuttavia, l’offerta di tali soluzioni resta insufficiente e poco diversificata, soprattutto nel nostro Paese dove la produzione di nuove abitazioni stenta a seguire la domanda.
Un bivio per le politiche pubbliche
Il Rapporto sottolinea che la casa continua a rappresentare non solo un bisogno primario, ma anche un pilastro della sicurezza economica e patrimoniale degli italiani. Tuttavia, l’accessibilità all’abitare si sta riducendo, soprattutto per nuclei fragili come i giovani e gli anziani soli.
Secondo gli analisti di Nomisma, il Piano Casa, annunciato nelle scorse leggi di bilancio, assume una rilevanza centrale per rafforzare strutturalmente l’offerta di alloggi accessibili, soprattutto in locazione, e per mitigare la crescente vulnerabilità di molte famiglie. In attesa di un suo concreto avvio, il Rapporto chiede misure urgenti per affrontare quella che rischia di diventare una vera e propria emergenza nazionale abitativa.
