Il residenziale italiano cresce nel primo semestre 2026. Domanda solida e mutui sostengono gli scambi, mentre prezzi e locazioni seguono dinamiche diverse in un contesto economico incerto.
Mercato immobiliare: compravendite in crescita del 4,4% e nuove abitazioni in aumento del 14,6%
Nel primo semestre del 2026, il mercato immobiliare residenziale italiano ha confermato la fase positiva avviata nella seconda metà del 2024, in un contesto macroeconomico complesso. Le tensioni geopolitiche, il rischio di nuovi rincari energetici e delle materie prime, insieme alle pressioni inflazionistiche, hanno alimentato un clima di prudenza tra le famiglie senza però indebolire la domanda abitativa.
Secondo il Secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, le intenzioni di acquisto sono salite dal 2,5% all’8,5% tra il primo semestre 2025 e lo stesso periodo del 2026. Nel primo trimestre, le compravendite residenziali sono aumentate del 4,4% su base annua. A sostenere gli scambi è soprattutto la prima casa, pari a tre quarti delle transazioni.
Il segmento delle nuove abitazioni si conferma assai vivace, con un incremento del 14,6% e una quota salita al 6% del mercato. Il quadro nazionale rimane stabile nel suo insieme, ma Milano rappresenta un’eccezione. Il peggioramento delle aspettative degli operatori segnala un rallentamento dei volumi e dei prezzi, anche per la crescente distanza tra capacità di spesa delle famiglie e valori immobiliari.
Mutui per la casa: nuove erogazioni in crescita del 6,6% e tasso di default allo 0,45%
Il credito resta un elemento decisivo per la tenuta del comparto, ma offre segnali contrastanti. Nel primo trimestre 2026, i mutui alle famiglie sono diminuiti del 2,1%, soprattutto a causa del crollo delle surroghe e delle sostituzioni, scese del 58,7%. Sono invece aumentate del 6,6% le nuove erogazioni destinate all’acquisto dell’abitazione.
La componente del mercato sostenuta da finanziamenti è cresciuta dell’8,1%, mentre la quota degli acquisti assistiti da mutuo ha raggiunto il 47,8% del totale. La ripresa appare dunque legata soprattutto a nuovi prestiti, più che alla rinegoziazione di debiti esistenti.
Al tempo stesso, migliora la qualità del credito. Il tasso di default, ossia la quota di finanziamenti non rimborsati secondo le scadenze previste, è sceso allo 0,45%, mentre le sofferenze collegate ai mutui residenziali hanno continuato a ridursi.
Anche l’efficienza energetica assume un peso sempre crescente. Tra il 2024 e il primo semestre 2026, la quota di abitazioni compravendute nelle classi dalla A4 alla B è passata dal 6% all’8%. Tra gli immobili ristrutturati, il 67% rientra nelle classi medio-alte. Nelle nuove costruzioni la percentuale raggiunge il 96%.
Locazioni residenziali: canoni in aumento del 3,3% e domanda affitto del 12%
Sul fronte dei prezzi di vendita, il mercato attraversa una fase di normalizzazione. Nel primo semestre 2026, le abitazioni in ottimo stato hanno registrato un aumento annuo dell’1,4%, mentre quelle in buono stato sono cresciute dell’1,8%. I tempi medi di vendita sono scesi sotto i sette mesi e lo sconto rispetto alle richieste iniziali si è ridotto al 10,4%, indicando una minore disponibilità dei proprietari a rivedere le proprie aspettative.
Più accentuate risultano le tensioni nelle locazioni, che concentrano il 50% della domanda abitativa. Nel primo trimestre, i contratti sono aumentati dello 0,3%, sostenuti soprattutto dalle formule a canone agevolato nelle principali città. I canoni delle abitazioni in buono stato sono invece saliti dell’1,7% rispetto al semestre precedente e del 3,3% su base annua.
Nei maggiori mercati urbani, gli affitti medi oscillano tra 660 e 780 euro mensili, con punte di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma per i contratti ordinari di lunga durata. Nei mercati intermedi, i valori si collocano tra 530 e 590 euro. Negli ultimi cinque anni, le famiglie alla ricerca di una casa in affitto sono aumentate del 12%, pari a circa 296.000 nuclei, confermando uno squilibrio persistente tra domanda e offerta.
Secondo Nomisma, la prevista moderazione del credito potrebbe rallentare le transazioni. Dopo il forte incremento del 2025, gli scambi dovrebbero stabilizzarsi nel 2026, diminuire nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. I prezzi continueranno ad aumentare in termini nominali, ma con intensità più contenuta e insufficiente a compensare l’inflazione.
