La trasformazione digitale delle valutazioni relative a real estate e credito ha naturalmente portato a un confronto tra valutatore umano e l’AVM (Automated Valuation Model). L’automazione sostituisce o integra l’attività del valutatore?

Quando si parla di credito e valutazione di immobili, l’attività svolta tanto dal valutatore quanto dall’AVM è fondamentale. Da una parte la competenza tecnica, l’esperienza sul campo e la capacità interpretativa del professionista, dall’altra la velocità, la scalabilità e l’efficienza dei modelli algoritmici.

Due aspetti non necessariamente in contrapposizione. Nella realtà operativa del mercato, soprattutto quello bancario e degli NPE, valutatore e AVM non sono infatti alternative, ma strumenti complementari all’interno di un sistema sempre più integrato.

L’evoluzione della valutazione immobiliare

Negli ultimi anni, la crescente esigenza di efficienza nei processi creditizi e di gestione dei portafogli ha accelerato l’adozione di strumenti digitali. Gli AVM consentono oggi di produrre valutazioni rapide su larga scala, basate su database, comparabili e modelli statistici.

Parallelamente, però, la complessità degli asset soprattutto in ambito distressed o in contesti urbani eterogenei, richiede un livello di analisi che va oltre il dato.

È qui che il ruolo del valutatore resta centrale: interpretare le variabili qualitative, verificare lo stato reale dell’immobile, contestualizzare il valore rispetto al mercato locale.

AVM: efficienza, ma non autosufficienza

Gli AVM rappresentano oggi uno strumento fondamentale per screening preliminari di portafogli, monitoraggio periodico dei valori e supporto alle decisioni rapide su grandi volumi. Presentano però dei limiti evidenti in presenza di immobili complessi o non standardizzati, contesti di mercato poco liquidi, necessità di verifiche urbanistiche e tecniche e situazioni di credito deteriorato.

In questi casi, il rischio non è solo quello di una valutazione imprecisa, ma di un errore strategico nella gestione dell’asset.

E qui entra in gioco la componente umana. Non si tratta infatti di scegliere tra uomo e macchina, ma di costruire processi ibridi in cui l’AVM lavora sulla quantità e il valutatore presidia la qualità.

Questa integrazione consente di ottenere maggiore efficienza operativa, riduzione dei costi, migliore affidabilità del dato e maggiore compliance normativa.

Un approccio particolarmente rilevante dove la valorizzazione delle garanzie immobiliari è centrale nella gestione del credito.

Ne abbiamo parlato con Giuseppe Fiorentino,Direttore Operativo di Studio SPF.

Possiamo affermare che la dicotomia “valutatore vs AVM” è superata?

Credo che sia opportuno chiarire che la conflittualità, se così vogliamo chiamarla, fra valutatore e AVM è molto spesso innescata proprio dal cliente finale. A mio avviso, il timore di molti player è che l’AVM possa erodere delle porzioni di mercato ai valutatori e alle società di valutazioni, ma sarebbe più interessante se si potesse parlare di interazione fra AVM e valutatore, facendo emergere la differenza fra uno strumento, gli AVM, e una professione/competenza.

L’AVM è uno strumento e non un valutatore e, come tale, deve essere rappresentato. Se un cliente ci chiede una valutazione AVM, non ci spaventiamo, al contrario, abbiamo fatto scouting e ci appoggiamo a partner che nel tempo hanno sviluppato una capacità di elaborazione che condividiamo per approccio metodologico e risultati.

In quali casi l’integrazione fra valutatore e AVM è un vantaggio?

Gli AVM sono uno strumento valido sui grandi numeri. Se si vuole sapere qual è il valore complessivo di un portafoglio di asset granulari e distribuiti su un’ampia fascia di territorio il metodo migliore per avere una base di partenza sul valore complessivo è l’AVM, ma se poi voglio andare a validare i valori di singole posizioni, ecco che serve il valutatore.

Abbiamo fatto molti e diversi test e possiamo dire che, su ampi portafogli il valore complessivo confrontato fra le risultanze degli AVM e di una valutazione è paragonabile, ma se scendiamo nell’analisi granulare delle singole posizioni allora le differenze possono essere anche significative.

È logico che in tutte quelle aree dove vi è un mercato molto dinamico e con un numero di transazioni elevate, come la città di Milano, la valutazione di un asset residenziale svolto da un AVM ha una affidabilità maggiore, questo non possiamo negarlo, ma bisogna sempre considerare che tutte le piattaforme di AVM operano guardando il mercato con lo specchietto retrovisore, ovvero generando il valore sulla base di annunci immobiliari o di dati storici, senza prendere in considerazione la possibile evoluzione del mercato.

Come può avvenire concretamente questa integrazione nei processi operativi?

Come anticipato, la nostra visione dell’AVM è quella di uno strumento che può essere usato sia dal Cliente finale che dal valutatore. Il problema nasce quando si vuole utilizzare lo strumento in sostituzione del valutatore. Sia per motivi di tempo che per motivi di costi. Molto spesso i nostri clienti, in una fase di due diligence di portafogli NPL, operano utilizzando approcci ibridi, un’analisi AVM per la parte più granulare dei portafogli e un supporto da parte nostra per asset di tipo corporate come alberghi, asset commerciali di media e grande distribuzione, impianti di produzione energetica, centri direzionali, complessi industriali. Anche con tempi ristretti, grazie al supporto della nostra rete, riusciamo a svolgere anche delle site inspection in modalità Driveby.

Quali sono le principali sfide di questa integrazione e come possono essere superate?

Dal nostro punto di vista, di una realtà che opera nel settore dal 1998 e che fa parte di associazioni di valutatori sia come società sia come singoli tecnici, crediamo che la principale sfida sia – a costo di essere ripetitivi – considerare l’AVM uno strumento e non un valutatore. Molte società, nel timore di una fuga in avanti della normativa che possa ammettere l’uso degli AVM nella fase di acquisizione, stanno investendo sulla tecnologia talvolta trascurando quello che è il cuore centrale: ovvero il saper svolgere una valutazione di un asset semplice o complesso che sia in maniera efficace. Le competenze e, di contro, i tecnici territoriali sono la nostra ricchezza, mentre altri, sulla spinta della fretta e dell’essere performanti in termini di tempi, trascurano il dovuto approfondimento. Per noi il Valutatore resta centrale.

Quali sono le prospettive future del settore e come questa integrazione ci si aspetta possa evolvere?

Siamo di fronte ad una rivoluzione copernicana anche in considerazione dell’avvento della AI ulteriore strumento che molti vedono come una potenziale minaccia. Crediamo che non ci si possa nascondere o prescindere dallo sviluppo tecnologico, ma come tutte le cose è giusto normare le aspettative dei clienti ed i risultati che si ottengono. Mi spiego meglio: non si può pretendere da un valutatore un tempo di esecuzione paragonabile ad un AVM è doveroso dare al valutatore il “giusto tempo” per l’approfondimento di tutti i dati e gli elementi di tassonomia che oggi una valutazione richiede per normativa, al contrario non si può dare la medesima valenza ad un elaborato svolto con AVM rispetto a quello redatto da una società di valutazione o da un singolo valutatore, perché per onestà intellettuale non possiamo dire siano la medesima cosa, ma questo non preclude che si possano usare in ambiti diversi o complementari.

(Contenuto realizzato in collaborazione con Studio SPF)